アパートローンが破綻した場合の債務整理の方法とは

１　アパートローンと賃料収入の関係

収益物件であるアパートを購入する場合，銀行でローンを組んで購入するのが一般的で，これはアパートローンなどと呼ばれます。

収益物件を買う方は，毎月のアパートローンの返済額と賃料収入のバランスをみて，物件の価値を見積もりますから，購入当初は，賃料収入が，アパートの管理にかかる費用等を差し引いてもアパートローンの返済額を上回る状態になっているはずです。

しかし，空室ができたり，賃料を下げないといけなくなると，賃料収入より，アパートの管理にかかる費用とアパートローンの返済額の合計の方が多くなる例が出てきます。

また，サブリース業者の家賃保証を受けている場合でも，サブリース業者が倒産したり，保証する賃料額を下げることで，アパートローンの返済ができなくなり，アパートローンが破綻した状態になりかねません。

２　アパートローンが破綻した後でも賃料収入を確保できる場合がある

賃料収入よりアパートローンの返済額が多くなれば，賃料は全額アパートローンの返済に充てなければならないと考える方も多いでしょう。

しかし，弁護士に依頼して債務整理をする前提であれば，必ずしもアパートローンを約定どおり払う必要はなく，賃料収入だけ確保できる場合もあります。

弁護士がアパートローンの債権者である銀行に対して，債務整理をするという通知を出せば，アパートローンを払わなくても督促を受けなくなるのが通常です。

賃料収入は，アパートローンを組んだ銀行の口座に振り込まれるので，銀行に返済するしかないことが通常と思われます。

３　賃料収入の振込先の変更と差押え

たしかに，債務整理をすれば，債務整理の対象にした銀行の口座は凍結されて使えなくなるのが原則です。

しかし，賃料収入の振込先は，管理会社等にいえば変更できるケースも少なくありません。

そして，アパートローンを組んだ銀行がアパートの賃料収入を差し押えるには，裁判所への申立てが必要になります。

裁判所への申立てには費用と時間がかかりますので，必ずしも銀行が賃料収入の差押えをするとは限りません。

そうすると，賃料の振込先を変えれば，賃料収入を確保してアパートローンの支払いは待ってもらえるケースが出てきます。

アパートローンを支払わず確保した賃料は，債務整理に必要な弁護士費用に充てることも考えられますので，アパートローンが破綻した場合も，お気軽に弁護士までご相談ください。

１　いわゆるアパートローン

近時，賃料収入が得られる不動産を資産として取得するという形式の不動産投資が注目を集めています。

いわゆるアパートローンの問題です。

２　アパートローンの仕組み

ローンを組んでアパートの購入をし，賃料収入を得ながらそのローンを返済するという仕組みです。

入居者が無事集まれば，安定した賃料収入を得ながらアパートのローンを返済できます。

ローンの返済が終われば賃料収入を生み出し続ける収益物件が手元に残るという仕組みです。

３　なぜアパートローンが注目を集めているか

公的年金制度の破綻が懸念されることや，相続対策，不労所得の魅力といった様々な要素が重なり，収益物件の取得への関心が強まっていると一般的にいわれています。

４　アパートローンが破綻するケースが増えている理由

⑴　アパートの乱立

通常，不動産の購入には多額の費用がかかります。

ローンの審査や頭金の準備等，多額の借入れを行う為の準備が必要です。

本来不動産は手軽に購入できるものではない，手軽に購入するべきではないともいえると思います。

しかし，日銀のマイナス金利政策が導入され銀行が貸出先を積極的に探していること等から，不動産を購入するための借入れが比較的容易になっています。

このような背景事情等から，多くの人々がローンを組んでアパートを建てました。

その結果，アパートが同じ地域に乱立し，入居者が思うように集まらず，破綻に至るという事態が発生しているといわれています。

⑵　リスクの認識が甘いままアパートを購入している可能性がある

1. ①賃料の下落のリスク
   アパート経営による収益は賃料ですが，アパートが乱立したり，その地域の人口が減ったりすると，入居者が思うように見つかりません。
   そうすると，賃料を下げてまで入居者を募集しなければならず，毎月のアパートローンの返済もままならなくなる可能性があります。

2. ②ローン以外の支出について
   アパートを維持するためには，アパートローンを返済し続けるのみならず，固定資産税や修繕費の支払いも必要となります。
   とくに修繕費は非常に高額になる可能性があります。
   しかし，購入の時点で修繕費が将来どの程度かかるのかといったシュミレーションが必ずしも十分になされていないケースがあるものと思われます。

１　アパートローンが返済できなくなったら

入居者がなかなか集まらず，得られる賃料収入をアパートローンの返済額が上回ってしまうような状況が続き，維持費ばかりがかかってしまう・・・。

このような状態が続く場合，アパートを手放すことも一つの選択になり得ます。

アパートを売却してローンが完済できる見込みがあるのであれば特に問題はありません。

問題は，アパートを売却してもローンを完済できる見込みがない場合です。

実際にはこちらのパターンの方が多いというのが現実でしょう。

アパートローンは一般に高額であり，返済しきれないとすると自己破産を検討する必要があります。

２　アパートローンが破綻して自己破産する場合のポイント

⑴　手続費用が高額となる可能性があること

自己破産手続きにかかる費用には，弁護士費用以外に裁判所予納金があります。

裁判所予納金の金額は管轄の裁判所や事案の内容により異なりますが，一般的には３０万円～５０万円とされています。

アパートローンの破綻により自己破産をする場合，以下の２点の理由から裁判所予納金が発生する可能性が高いといえます。

1. ①アパート購入が浪費や不当な投資であると認定される可能性があること
2. ②アパートの売却前に自己破産の申立てをした場合，アパートをできるだけ高額で売却して各債権者に財産を分けることができるかどうかを確認する必要があること

⑵　手続費用を抑えられる可能性について

自己破産の申立前にアパートを適正な金額で売却できた場合には，自己破産に必要な裁判所予納金を抑えることができる可能性があります。

適正な金額であるのかどうかの判断には難しい問題もあります。

地元の不動産業者２社にアパートの査定をしてもらい，２社のうち高い金額の査定額を基準に売却することが一応考えられますが，慎重な対応が必要です。

⑶　自己破産申立前にアパートを売却する場合の注意点

不当に低い金額で売却したと認定されてしまった場合，適正な価額との差額の全部もしくは一部を弁償しなければ免責を認めないとの判断がなされてしまう可能性があります。

不動産業者の作成した査定の金額どおりに売却したとしても，売却額が適正であったかどうかが問題視される可能性は残りますので注意が必要です。