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「債務整理」に関するお役立ち情報

アパートローンが破綻した場合の債務整理の方法とは

  • 文責:所長 弁護士 石井浩一
  • 最終更新日:2023年8月4日

1 アパートローンの破綻

「賃料収入を得ながらアパートのローンの返済を継続し、ローンの返済が終わればアパートを資産として手元に残すことができます・・・。」

このようなうたい文句をときどき見かけることがあると思います。

順調に入居者を確保できるのであれば、アパートローンを組むという資産運用の方法は非常に魅力的です。

しかし、入居者を確保できない場合、賃料を下げてでも入居者を募集する必要性にかられます。

こうなってしまった場合、毎月の賃料収入を上回るアパートローンの返済を継続しなければならなくなり、やがては行き詰ってしまいます。

このようにしてアパートローンにより破綻してしまった場合には、債務整理手続きを検討する必要が出てくるのです。

2 アパートローンが破綻に至った場合の債務整理の手法

⑴ リスケジュールの手続き

長期の返済計画にしてもらえるように金融機関と交渉するリスケジュールの手続きを行うことは一つの選択肢です。

一定期間は利息のみの支払いを続け、毎月の返済額を減らすといったことが考えられます。

しかし、アパートローンを貸し付けている金融機関の同意を取り付ける必要があり、交渉が困難となることもあります。

⑵ 自己破産

アパートローンで破綻してしまった場合、負債額は数千万円に上ることがあります。

収入等からの返済が困難であれば自己破産を検討することが最も現実的である可能性があります。

自己破産を選択する場合の注意点として、破産管財人が選任される手続きとなる可能性があります。

破産管財人が選任される手続きを管財事件といいます。

管財事件となった場合、弁護士費用や実費のほかに、裁判所予納金を支払う必要があります。

裁判所予納金は管轄の裁判所や手続きの複雑さといった事情にもより変化しますが、東京地裁であれば最低額は20万円となります。

アパートローンで破綻した方が自己破産をする場合、多額の費用が必要となる可能性があるため、注意が必要です。

⑶ 個人再生

個人再生をする場合、一般的な住宅ローンであれば今までどおり返済を継続しつつ、それ以外の負債を減額することができる可能性があります。

しかし、アパートローンを組んで購入した収益物件については個人再生手続をしても返済を継続することはできません。

つまり、個人再生手続きによっても収益物件を手元に残すことはできないということとなります。

3 東京でアパートローンに関する債務整理を検討されている方へ

アパートローンのような収益物件に関する問題が絡む債務整理は、複雑な手続きとなる可能性があります。

東京で債務整理を検討されている方は、弁護士法人心 東京法律事務所までご相談ください。

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アパートローンの破綻について

  • 文責:所長 弁護士 石井浩一
  • 最終更新日:2022年11月22日

1 アパートローンの破綻

アパートローンを借りてアパートを建てたが、ローンの支払いができなくなり、債務整理を検討されている方が増えてきています。

アパートローンは、住宅ローンや事業性の貸付金より高金利での貸付が通常であることから、金融機関が新たな収益の柱として力を入れていること、ローンを組んで収益物件を建てることで、相続税対策になると言われ、長期的な収益性を慎重に検討しないままアパートローンを組んでしまう方もいらっしゃること等が主な原因といわれています。

2 アパートローンで破綻するまでの流れ

アパートローンで破綻するまでのよくある流れは、以下のようなものです。

アパートが新しいうちは、入居者も順調に見つかり、管理にかかる諸経費とローンの返済を差し引いて利益が出るだけの賃料収入が確保できていました。

しかし、アパートが古くなるにつれて賃料を下げても入居者が見つからない状態になったり、家賃保証をするサブリース業者が入っている場合も、保証の賃料を下げるように求められたりして、諸経費とローン返済額を上回る賃料を確保できない状態に陥っていきます。

アパートを売ってアパートローンを返済しようとしますが、入居者の賃料が安い収益物件は安い値段でしか買ってもらえませんし、アパートローンの担保が外せない限り、アパートは売却できません。

そこで、不動産業者に、アパートローンの担保を外すために追加の支払いを求められたり、売却できても多額のローンが残ったうえ、一括請求されることになります。

3 アパートローンの債務整理

アパートローンは、数千万円単位の借入で、見通しを誤って破綻すると、個人の貯金等で支払いきれず、たちまち債務整理が必要になる可能性が高いものです。

また、収益物件であるアパートの売却には、入居者から預かった保証金の返還や、売主と買主がそれぞれいつまでの賃料を受け取るのか等、自宅や活用していない不動産を売る場合には存在しない難しい問題があります。

アパートローンが破綻して債務整理をする場合は、ローン会社だけでなく、アパートの入居者、管理会社、買主、仲介業者など多くの人に影響があり、消費者金融やクレジットカード会社だけの債務整理とは異なる難しさがあります。

一方で、賃料収入や固定資産税の清算金等を上手に使うことで、アパートローンの残額がアパートの売値より高い場合でも、大幅に債務を減額する手続きも可能ですので、お気軽に弁護士にお問い合わせください。

東京で債務整理をお考えの方は、当法人までご相談ください。

アパートローンで破綻した場合の対応方法

  • 文責:所長 弁護士 石井浩一
  • 最終更新日:2022年12月5日

1 アパートローンとは

いわゆるアパートローンは、アパート等の収益物件を建築するためのローンを組み、賃料収入から返済していくことが想定される取引です。

アパートに入居者が多く集まり、賃料収入が安定している場合にはアパートローンの金額を超える収益を得ることができる可能性があります。

利用していない土地の有効活用や、アパートを資産として所有しておくことのメリットが説かれ、しばしば利用されているのがこのアパートローンです。

2 アパートローンで破綻にいたる経緯

アパートを資産として所有しておくことのメリットは、多数の入居者を確保できれば安定した賃料収入を得ることができる点にあります。

逆にいえば、入居者を確保できない場合、アパートローンや維持費ばかりがかかってしまいます。

そうすると、賃料を下げてでも入居者を確保する必要性が出てきます。

しかし、賃料を下げてしまった場合、月額の賃料収入よりも毎月のアパートローンの返済額の方が大きくなってしまう可能性があります。

このような状態が続けば早晩破綻してしまいます。

3 アパートローンで破綻した場合について

アパートローンも消費者金融からの借入れ等と同様、債務整理をすることができます。

ただ、どのような債務整理の手段を選択するにせよ、アパートを手放すことは覚悟しなければなりません。

特に、個人再生手続きを利用した場合にもアパートが手元に残らない可能性が高いことには注意が必要です。

個人再生手続きでは、住宅ローンのある不動産に関しては手元に残したまま他の負債を減額できる可能性があります。

しかし、収益物件として購入し、自宅として利用することが予定されていないアパートについては個人再生手続きの中で返済を継続することが認められません。

このため、アパートローンを借り入れている銀行等がアパートに設定している抵当権を実行されれば、アパートは自動的に手放すこととなります。

ただ、銀行がアパートを売った後に残債務が残ったとしても、これについては個人再生手続きにおける減額の対象となりますので、結果的には負債が大幅に減額される可能性があります。

個人再生手続きもアパートローンで破綻した場合の対応方法としては有力な選択肢となり得るといえます。

4 東京で弁護士をお探しの方へ

当法人では、アパートローンの破綻のほか、様々な債務整理に関するご相談を承ります。

債務整理で弁護士をお探しの際は、お気軽にご相談ください。

アパートローンが破綻した場合の賃料収入の取り扱い

1 アパートローンと賃料収入の関係

収益物件であるアパートを購入する場合,銀行でローンを組んで購入するのが一般的で,これはアパートローンなどと呼ばれます。

収益物件を買う方は,毎月のアパートローンの返済額と賃料収入のバランスをみて,物件の価値を見積もりますから,購入当初は,賃料収入が,アパートの管理にかかる費用等を差し引いてもアパートローンの返済額を上回る状態になっているはずです。

しかし,空室ができたり,賃料を下げないといけなくなると,賃料収入より,アパートの管理にかかる費用とアパートローンの返済額の合計の方が多くなる例が出てきます。

また,サブリース業者の家賃保証を受けている場合でも,サブリース業者が倒産したり,保証する賃料額を下げることで,アパートローンの返済ができなくなり,アパートローンが破綻した状態になりかねません。

2 アパートローンが破綻した後でも賃料収入を確保できる場合がある

賃料収入よりアパートローンの返済額が多くなれば,賃料は全額アパートローンの返済に充てなければならないと考える方も多いでしょう。

しかし,弁護士に依頼して債務整理をする前提であれば,必ずしもアパートローンを約定どおり払う必要はなく,賃料収入だけ確保できる場合もあります。

弁護士がアパートローンの債権者である銀行に対して,債務整理をするという通知を出せば,アパートローンを払わなくても督促を受けなくなるのが通常です。

賃料収入は,アパートローンを組んだ銀行の口座に振り込まれるので,銀行に返済するしかないことが通常と思われます。

3 賃料収入の振込先の変更と差押え

たしかに,債務整理をすれば,債務整理の対象にした銀行の口座は凍結されて使えなくなるのが原則です。

しかし,賃料収入の振込先は,管理会社等にいえば変更できるケースも少なくありません。

そして,アパートローンを組んだ銀行がアパートの賃料収入を差し押えるには,裁判所への申立てが必要になります。

裁判所への申立てには費用と時間がかかりますので,必ずしも銀行が賃料収入の差押えをするとは限りません。

そうすると,賃料の振込先を変えれば,賃料収入を確保してアパートローンの支払いは待ってもらえるケースが出てきます。

アパートローンを支払わず確保した賃料は,債務整理に必要な弁護士費用に充てることも考えられますので,アパートローンが破綻した場合も,お気軽に弁護士までご相談ください。

アパートローンが破綻するケースが増えている理由

1 いわゆるアパートローン

近時,賃料収入が得られる不動産を資産として取得するという形式の不動産投資が注目を集めています。

いわゆるアパートローンの問題です。

2 アパートローンの仕組み

ローンを組んでアパートの購入をし,賃料収入を得ながらそのローンを返済するという仕組みです。

入居者が無事集まれば,安定した賃料収入を得ながらアパートのローンを返済できます。

ローンの返済が終われば賃料収入を生み出し続ける収益物件が手元に残るという仕組みです。

3 なぜアパートローンが注目を集めているか

公的年金制度の破綻が懸念されることや,相続対策,不労所得の魅力といった様々な要素が重なり,収益物件の取得への関心が強まっていると一般的にいわれています。

4 アパートローンが破綻するケースが増えている理由

⑴ アパートの乱立

通常,不動産の購入には多額の費用がかかります。

ローンの審査や頭金の準備等,多額の借入れを行う為の準備が必要です。

本来不動産は手軽に購入できるものではない,手軽に購入するべきではないともいえると思います。

しかし,日銀のマイナス金利政策が導入され銀行が貸出先を積極的に探していること等から,不動産を購入するための借入れが比較的容易になっています。

このような背景事情等から,多くの人々がローンを組んでアパートを建てました。

その結果,アパートが同じ地域に乱立し,入居者が思うように集まらず,破綻に至るという事態が発生しているといわれています。

⑵ リスクの認識が甘いままアパートを購入している可能性がある
  1. ①賃料の下落のリスク

    アパート経営による収益は賃料ですが,アパートが乱立したり,その地域の人口が減ったりすると,入居者が思うように見つかりません。

    そうすると,賃料を下げてまで入居者を募集しなければならず,毎月のアパートローンの返済もままならなくなる可能性があります。

  2. ②ローン以外の支出について

    アパートを維持するためには,アパートローンを返済し続けるのみならず,固定資産税や修繕費の支払いも必要となります。

    とくに修繕費は非常に高額になる可能性があります。

    しかし,購入の時点で修繕費が将来どの程度かかるのかといったシュミレーションが必ずしも十分になされていないケースがあるものと思われます。

アパートローンが破綻して自己破産する場合のポイント

1 アパートローンが返済できなくなったら

入居者がなかなか集まらず,得られる賃料収入をアパートローンの返済額が上回ってしまうような状況が続き,維持費ばかりがかかってしまう・・・。

このような状態が続く場合,アパートを手放すことも一つの選択になり得ます。

アパートを売却してローンが完済できる見込みがあるのであれば特に問題はありません。

問題は,アパートを売却してもローンを完済できる見込みがない場合です。

実際にはこちらのパターンの方が多いというのが現実でしょう。

アパートローンは一般に高額であり,返済しきれないとすると自己破産を検討する必要があります。

2 アパートローンが破綻して自己破産する場合のポイント

⑴ 手続費用が高額となる可能性があること

自己破産手続きにかかる費用には,弁護士費用以外に裁判所予納金があります。

裁判所予納金の金額は管轄の裁判所や事案の内容により異なりますが,一般的には30万円~50万円とされています。

アパートローンの破綻により自己破産をする場合,以下の2点の理由から裁判所予納金が発生する可能性が高いといえます。

  1. ①アパート購入が浪費や不当な投資であると認定される可能性があること
  2. ②アパートの売却前に自己破産の申立てをした場合,アパートをできるだけ高額で売却して各債権者に財産を分けることができるかどうかを確認する必要があること
⑵ 手続費用を抑えられる可能性について

自己破産の申立前にアパートを適正な金額で売却できた場合には,自己破産に必要な裁判所予納金を抑えることができる可能性があります。

適正な金額であるのかどうかの判断には難しい問題もあります。

地元の不動産業者2社にアパートの査定をしてもらい,2社のうち高い金額の査定額を基準に売却することが一応考えられますが,慎重な対応が必要です。

⑶ 自己破産申立前にアパートを売却する場合の注意点

不当に低い金額で売却したと認定されてしまった場合,適正な価額との差額の全部もしくは一部を弁償しなければ免責を認めないとの判断がなされてしまう可能性があります。

不動産業者の作成した査定の金額どおりに売却したとしても,売却額が適正であったかどうかが問題視される可能性は残りますので注意が必要です。